Kontantinsats bostad – så mycket behöver du 2026

Du behöver minst 10 % av bostadens marknadsvärde i kontantinsats. Sedan den 1 april 2026 får en bostadskredit inte överstiga 90 % av värdet – det står i lag (2026:226) 4 §. På en bostad för 3 500 000 kr betyder det 350 000 kr i kontantinsats och som mest 3 150 000 kr i bolån.

Vad är kontantinsats – och varför kräver banken den?

Kontantinsatsen är den del av bostadens pris som du betalar med egna pengar i stället för med bolån. Den är skillnaden mellan priset och det banken får låna ut till dig.

Kravet finns av två skäl. Det ena är att bostaden är bankens säkerhet: sjunker priserna vill långivaren ha en buffert mellan lånet och det värde en försäljning faktiskt ger. Det andra är att en kontantinsats är det tydligaste beviset på att din ekonomi tål köpet. Den som har fått ihop 350 000 kr har visat något som ingen kalkyl kan visa.

Blanda inte ihop kontantinsats med handpenning. Handpenningen är den summa – i praktiken ofta omkring 10 % av priset – som du betalar in till mäklarens klientmedelskonto när köpekontraktet skrivs. Den är en del av kontantinsatsen, inte något utöver den.

Hur mycket kontantinsats behöver du?

Lagen är formulerad som ett tak för banken: ”När en bostadskredit lämnas ska kreditgivaren se till att belåningsgraden blir högst 90 procent” (4 §). Resten är din.

Det här är bindande lag sedan 1 april 2026 – inte längre Finansinspektionens allmänna råd. FI upphävde FFFS 2016:16, 2016:33 och 2020:3 den 31 mars 2026. Den äldre siffran 15 % kontantinsats, som fortfarande står kvar på många sajter och banksidor, är inaktuell.

Lägg märke till vad tabellen egentligen säger: lägger du exakt minimum hamnar du alltid i det högsta amorteringskravet. 10 % kontantinsats ger 90 % belåningsgrad, och över 70 % är kravet 2 % per år. Amorteringen ovanpå räntan är ofta det som avgör om du har råd, inte kontantinsatsen i sig.

Fällan: utökar du ett befintligt bolån är taket 80 %

Det här är den viktigaste meningen på sidan, och den som nästan alla missar när de skriver att ”bolånetaket har höjts till 90 %”.

Taket på 90 % gäller när en bostadskredit lämnas – alltså när du köper. Ska du i stället utöka ett bolån du redan har, gick regeln åt motsatt håll och skärptes: ”När en bostadskredit utökas ska kreditgivaren se till att belåningsgraden blir högst 80 procent” (lag (2026:226) 5 §).

Vill du alltså lösa ut pengar ur bostaden – till en renovering, en bil eller ett tillskott till barnens kontantinsats – får ditt totala bolån inte överstiga 80 % av bostadens värde. Har du 85 % belåningsgrad efter ditt köp kan du inte utöka alls, även om du håller dig under 90 %. Den som köpte med minsta möjliga kontantinsats sitter med ett bolån som inte går att röra förrän belåningsgraden pressats ned under 80 %.

Så hänger kontantinsats, belåningsgrad och amorteringskrav ihop

Amorteringskravet styrs av belåningsgraden, som styrs av kontantinsatsen. Reglerna finns i lag (2026:226) 7 §:

• Belåningsgrad över 70 % → amortera minst 2 % per år.
• Belåningsgrad över 50 men högst 70 % → amortera minst 1 % per år.
• Belåningsgrad 50 % eller lägre → inget lagstadgat amorteringskrav.

En detalj som de flesta får om bakfoten: procenten räknas inte på vad du har kvar att betala. Lagen räknar på det högsta kreditbeloppet – ”det totala kreditbeloppet när det var som högst efter den senaste värderingen”. Kronbeloppet du amorterar ligger alltså fast medan skulden krymper. Vi går igenom mekaniken i vår guide om amorteringskravet i detalj.

Så här slår det på en bostad för 3 500 000 kr:

Steget från 20 % till 30 % kontantinsats sänker den obligatoriska amorteringen med 2 625 kr i månaden – inte för att lånet blev så mycket mindre, utan för att du passerade 70 %-gränsen. Ligger du strax över en gräns är de sista kronorna i kontantinsats de mest värdefulla. Jämför alltid villkoren hos flera banker innan du binder dig: se vår sammanställning där du kan jämföra bolån.

Så får du ihop kontantinsatsen

Eget sparande. Det tråkiga svaret är det som håller. Sparandet ska stå i något du kan ta ut på dagen när kontraktet ska skrivas – buffert före börs. Vi går igenom hur du lägger upp det i guiden om att spara ihop till kontantinsatsen.

Sälja den bostad du har. Vinsten i din nuvarande bostad är för de flesta den enda realistiska vägen till en kontantinsats i miljonklassen. Tänk på att du inte har pengarna förrän på tillträdesdagen – och att mäklararvodet och eventuell vinstskatt dras från det du får ut.

Gåva eller förskott på arv. Sverige har ingen gåvoskatt. Inkomstskattelagen 8 kap. 2 § är kort och entydig: ”Förvärv genom arv, testamente, gåva eller bodelning är skattefria.” Du kan alltså ta emot en kontantinsats av dina föräldrar utan att skatta för den. Skriv ändå ned vad det är: gåva, förskott på arv eller lån. Banken vill se det, och tio år senare vill dina syskon också veta.

Föräldrar som medlåntagare eller borgensman. Har föräldrarna en obelånad bostad kan de gå in som medlåntagare, eller ställa borgen för lånet. Det fungerar – och det är inte gratis för dem. En medlåntagare är lika ansvarig för hela skulden, inte för sin andel av den. Slutar du betala kan banken kräva hela beloppet av dem. Skulden syns dessutom i deras kreditupplysning och kan blockera deras eget lån senare i livet. Detta är ett beslut som kan sluta i en förstörd familjerelation, och det förtjänar ett kontrakt mellan er, inte ett samtal vid köksbordet.

Kan du låna till kontantinsatsen?

Vissa långivare marknadsför blancolån just till kontantinsats. Det ärliga svaret är att det oftast motverkar sitt syfte, och det av tre skäl.

För det första räknar banken in det. Blancolånets månadskostnad går rakt in i bolånebankens kvar-att-leva-på-kalkyl. Du har alltså inte skapat något utrymme – du har flyttat det, och betalat för nöjet. För det andra är räntan väsentligt högre än på ett bolån, eftersom lånet saknar säkerhet. Räntan är individuell och sätts efter kreditprövning, men den ligger i en helt annan storleksordning än bolåneräntan. För det tredje är det en signal: en färsk kredit veckorna före bolåneansökan säger till banken att du inte har marginal för bostaden. Det påverkar både beslutet och din ränta. Se hur bankerna läser dig i guiden om din kreditvärdighet.

Ett undantag som faktiskt är byggt för ändamålet: handpenningslån. Det är en kortfristig kredit för dig som redan sålt eller är på väg att sälja, och som behöver överbrygga glappet tills pengarna från den gamla bostaden landar. Det är en tidsbegränsad brygga mot en känd inbetalning – inte en permanent finansiering av en kontantinsats du inte har.

Ska du finansiera en bil i stället gäller helt andra regler – vid kreditköp hos handlaren finns ett lagstadgat golv på 20 % (konsumentkreditlagen 26 §). Det tar vi i guiden om kontantinsats för bil.

Kostnaderna utöver kontantinsatsen

Köper du ett hus eller en fastighet tillkommer två poster som ofta glöms och som är stora. Båda tas ut av Lantmäteriet.

• Lagfart (stämpelskatt): 1,5 % för privatpersoner (4,25 % för juridiska personer) plus en expeditionsavgift på 825 kr. Skatten beräknas på köpeskillingen eller taxeringsvärdet året före – det högre av de två, nedåtavrundat till närmaste tusental.
• Pantbrev (stämpelskatt på inteckning): 2 % av det inteckningsbelopp du tar ut, plus 375 kr i expeditionsavgift. Finns det redan pantbrev i fastigheten övertar du dem – då betalar du bara på det belopp du behöver teckna nytt.

På ett hus för 3 500 000 kr med 3 150 000 kr i lån och inga befintliga pantbrev blir det 53 325 kr för lagfarten och 63 375 kr för pantbreven: omkring 116 700 kr utöver kontantinsatsen på 350 000 kr. De pengarna måste också finnas, och de går inte att låna till på bolånet.

Köper du en bostadsrätt slipper du båda. En bostadsrätt är lös egendom – ingen lagfart, inga pantbrev, ingen stämpelskatt. Föreningen kan däremot ta ut en pantsättningsavgift och en överlåtelseavgift om stadgarna tillåter det. Det är en av de verkliga skillnaderna mellan kontantinsats till hus och till lägenhet, och den är värd hundratusentals kronor.

Säljer du samtidigt tillkommer mäklararvodet på den bostad du lämnar. Arvodet är fritt att förhandla och anges antingen som en procentsats av slutpriset eller som ett fast belopp – fråga alltid efter båda alternativen.