Bostadsspara – så sparar du ihop till kontantinsatsen

Räkna baklänges från bostadens pris. Kontantinsatsen är minst 10 %, men på hus tillkommer lagfart och pantbrev – räkna med cirka 13,5 % totalt. Sätt beloppet, dela med antalet månader du har på dig, och lägg pengarna på ett sparkonto med insättningsgaranti. Ska du köpa inom tre år hör de inte hemma på börsen.

Börja med siffran: vad ska du faktiskt ha ihop?

De flesta sparar det som blir över och hoppas att det räcker. Gör tvärtom: bestäm vad bostaden får kosta, räkna ut vad som måste finnas på kontot den dag kontraktet skrivs, och arbeta dig bakåt därifrån.

Sedan 1 april 2026 får bolånet vara högst 90 % av bostadens marknadsvärde (lag (2026:226) 4 §) – minsta kontantinsats är alltså 10 %. Vi går igenom reglerna för kontantinsats i en egen guide; här handlar det om hur du får ihop pengarna.

Kontantinsatsen är dock inte hela notan. Köper du ett hus tar Lantmäteriet ut två avgifter som måste betalas kontant:

• Lagfart (stämpelskatt): 1,5 % för privatpersoner plus 825 kr i expeditionsavgift. Skatten beräknas på köpeskillingen eller föregående års taxeringsvärde – det högre av de två, nedåtavrundat till närmaste tusental.
• Pantbrev (stämpelskatt på inteckning): 2 % av det belopp du intecknar, plus 375 kr per pantbrev. Finns pantbrev redan i fastigheten övertar du dem och betalar bara på mellanskillnaden.

Köper du en bostadsrätt slipper du båda. En bostadsrätt är lös egendom – ingen lagfart, inga pantbrev, ingen stämpelskatt. Föreningen kan ta ut en pantsättnings- och överlåtelseavgift, men det rör sig om några tusenlappar. Det är den enskilt största skillnaden mellan att spara till hus och till lägenhet.

På en bostad för 3 500 000 kr är skillnaden 116 700 kr. Sparar du till hus men räknar med bostadsrättssiffran fattas nästan två års sparande när det gäller. Lägg till besiktning, flytt och en buffert du inte rör.

Fällan: minsta kontantinsats ger dig det dyraste amorteringskravet

Här ligger det starkaste argumentet för att spara mer än lagen kräver, och det är rena pengar. Amorteringskravet styrs av belåningsgraden (lag (2026:226) 7 §): över 70 % → 2 %/år, över 50 men högst 70 % → 1 %/år, högst 50 % → inget krav. Lägger du exakt minimum landar du på 90 % belåningsgrad, automatiskt i den dyraste trappan.

Notera var det händer något. Mellan 10 % och 20 % kontantinsats sjunker amorteringen med 583 kr i månaden – du lånar mindre, men kravet är detsamma. Mellan 20 % och 30 % faller den med 2 625 kr i månaden: där passerar du 70 %-gränsen och byter trappsteg.

Var samtidigt ärlig om priset: det är 700 000 kr extra att spara ihop, vilket inte är realistiskt för de flesta förstagångsköpare. Poängen är inte att du måste nå 30 %, utan att de sista kronorna före en gräns är de mest värdefulla. Landar du på 72 % belåningsgrad är det värt mycket att skrapa ihop resten – på 85 % är det inte det.

Amortering är förresten ingen kostnad – det är sparande i din egen bostad. Men pengarna måste finnas varje månad, och det är det banken räknar på. Notera också att procenten beräknas på det högsta kreditbeloppet efter senaste värderingen, inte på vad du har kvar (se amorteringskravet). Villkoren varierar – jämför bolån innan du binder dig.

Hur mycket behöver du spara i månaden?

Ta målbeloppet, dela med antalet månader. Det är hela uträkningen. Tabellen visar vad som krävs utan någon avkastning alls.

Går siffran inte ihop har du tre reglage, inte fyra: sänk målet, förläng tiden eller öka insättningen. Att hoppas på avkastningen är inte ett av dem.

Räkneexempel – 3,00 % nominell sparränta, 30 % skatt (2,10 % netto), månadsvis kapitalisering. Ett räkneexempel, inte ett löfte: sparräntor rör sig med ränteläget.

• 350 000 kr på 5 år: 5 538 kr/mån i stället för 5 833 kr. Räntan gör 17 748 kr av jobbet – du gör 332 252 kr.
• 500 000 kr på 8 år: 4 788 kr/mån i stället för 5 208 kr. Räntan bidrar med 40 388 kr.

Slutsatsen är obekväm men nyttig: på korta horisonter bygger insättningarna kontantinsatsen, inte avkastningen. Räntan är ändå värd att hämta – 17 748 kr är riktiga pengar, och de kostar inget mer än att byta bank. Men den är inte värd att ta risk för. Vad marknaden betalar just nu ser du när du jämför sparkonton.

Var ska pengarna stå?

Det avgörs av horisonten, inte av vad som ger mest på papperet. Uppgiften är att kapitalet ska finnas kvar den dag du skriver på.

Sparkonto är förstahandsvalet. Se till att banken omfattas av insättningsgarantin: staten ersätter upp till 1 150 000 kr per person och institut om banken går omkull. Är ni två täcks 2 300 000 kr i samma bank – överstiger ditt eget sparande gränsen, dela upp det på två banker.

Fasträntekonto ger normalt högre ränta mot att pengarna binds en bestämd tid. Det passar när tidsplanen är säker, och dåligt när den inte är det: bindningstiden får inte löpa över den dag du kan behöva lägga ett bud. Se hur ett fasträntekonto fungerar innan du låser något.

Fonder ger på lång sikt normalt högre avkastning, men den är inte garanterad och värdet kan falla. En nedgång tre månader före kontraktsskrivningen hinner inte återhämta sig – och då är det inte avkastningen som ryker, det är bostadsköpet. Ska du ändå spara i fonder, ha en plan för nedtrappningen.

Är bosparande hos HSB eller Riksbyggen värt det?

Bostadskooperativen erbjuder bosparanden där sparandet ger köpoäng eller förtur i deras bostadskö, främst till nyproduktion. Det är två produkter i en, och de ska bedömas var för sig.

Räntan jämför du mot marknadens bästa sparkonton – där vinner ett bosparkonto sällan. Köplatsen är värd något bara om du faktiskt vill bo i det bolaget bygger, på orten där de bygger, till det pris de bygger för. Nyproduktion är ofta dyrare per kvadratmeter än begagnat.

Det rimliga upplägget: gå med tidigt om det är kötiden du vill åt, och håll huvuddelen av kapitalet där räntan är bäst. Köregler ändras – kontrollera dem hos bolaget.

Föräldrarnas pengar: gåva, medlåntagare eller borgen

För många förstagångsköpare avgör det här om köpet blir av. Alternativen är inte likvärdiga.

Gåva eller förskott på arv. Sverige har ingen gåvoskatt. Inkomstskattelagen 8 kap. 2 § är entydig: förvärv genom arv, testamente, gåva eller bodelning är skattefria. Du kan alltså ta emot hela kontantinsatsen utan att skatta för den. Skriv ändå ned vad det är – gåva, förskott på arv eller lån. Enligt ärvdabalken 6 kap. 1 § ska det en förälder ger sin bröstarvinge avräknas som förskott på arvet om inte annat föreskrivits. Vill ni något annat måste det stå någonstans.

Föräldrar som medlåntagare. Det fungerar – och det är inte gratis för dem. En medlåntagare är solidariskt ansvarig för hela skulden, inte för sin andel. Slutar du betala kan banken kräva hela beloppet av dem. Lånet syns dessutom i deras kreditupplysning och kan blockera deras egen belåning senare.

Borgen låter mildare, men skillnaden är mindre än den verkar: vid proprieborgen – den vanliga formen – kan banken vända sig direkt till borgensmannen utan att först försöka driva in skulden hos dig.

Behandla det därför som en affärsuppgörelse, inte som en tjänst. Skriv ned vad som gäller om du inte kan betala. Det här är beslut som kan sluta i en förstörd familjerelation, och de förtjänar ett papper – inte ett samtal vid köksbordet.