Bolån
Bolånetaket: 90 % – men 80 % om du utökar
Sedan den 1 april 2026 är bolånetaket lag, inte allmänna råd från Finansinspektionen. Lag (2026:226) om begränsning av bostadskrediter säger att ett bolån inte får överstiga 90 % av bostadens marknadsvärde (4 §). Kontantinsatsen är alltså minst 10 %. FI:s gamla föreskrifter är upphävda.
Men den nya lagen går åt två håll samtidigt, och det är den detaljen som kostar folk pengar. Ska du utöka ett befintligt bolån – ta ut eget kapital ur bostaden – är taket 80 % (5 §). Regeln blev alltså mildare för den som köper och strängare för den som belånar upp. "Bolånetaket är 90 % nu" är fel svar på halva frågan.
Kontantinsatsen är inte hela kostnaden. Vid köp av ett hus tillkommer lagfart (1,5 % av köpeskillingen plus 825 kr) och pantbrev (2 % plus 375 kr per pantbrev). En bostadsrätt har varken lagfart eller pantbrev – det är lös egendom. På en bostad för 3 500 000 kr är det en skillnad på ungefär 116 700 kr mellan hus och lägenhet. Se kontantinsats till bostad.
Amorteringskravet – och det som inte hände av sig självt
| Belåningsgrad | Amortering per år |
|---|---|
| Över 70 % | Minst 2 % |
| 50–70 % | Minst 1 % |
| 50 % eller lägre | Inget lagstadgat krav |
Två saker som nästan all konkurrens får fel.
Procenten räknas inte på din aktuella skuld. Lagen (7 §) räknar på det högsta kreditbeloppet – det totala kreditbeloppet när det var som högst efter den senaste värderingen. Kronbeloppet du betalar ligger alltså kvar även när skulden krymper, tills en ny värdering görs.
Det skärpta amorteringskravet försvinner inte automatiskt. Den extra procenten för lån över 4,5 gånger bruttoårsinkomsten är borttagen ur lagen sedan 1 april 2026 – det finns inte längre någon inkomstregel alls. Men regeringen är tydlig: för bolån som i dag omfattas upphör kravet inte av sig självt. Du måste komma överens med banken om en villkorsändring. Ingen ringer dig. Läs amorteringskravet.
Så jämför du bolåneräntan
Bolån är undantagna från konsumentkreditlagens räntetak och kostnadstak. Det finns alltså inget lagligt tak för vad ett bolån får kosta – det som håller nere räntan är konkurrensen och din förhandling. Det gör jämförelsen viktigare här än någon annanstans.
- Listräntan är inte priset. Den är utgångsbudet. Snitträntan – vad bankens kunder faktiskt fick – redovisas på bankernas egna sidor och ligger normalt lägre. Utgå från den, och förhandla.
- Effektiv ränta, inte nominell. Aviavgifter och uppläggningsavgift ingår i den effektiva. Se räntor förklarade.
- Bunden eller rörlig. Bunden ränta är inte en gratis försäkring: löser du ett bundet lån i förtid får banken ta ut ränteskillnadsersättning (36 § konsumentkreditlagen). Rörlig ränta kostar mer i osäkerhet, bunden kostar mer i flexibilitet.
- Belåningsgraden styr räntan. Många banker prissätter i trappsteg vid 50, 60 och 70 %. Att amortera ned under en gräns kan sänka räntan på hela lånet.
- Ränteavdraget lever – för bolån. Skattereduktionen för underskott av kapital är 30 % upp till 100 000 kr och 21 % därutöver. Räkna på räntan efter avdrag när du jämför bolån med annan finansiering.
Tänk på att
- Låneskydd får inte vara ett villkor. Banken får inte kräva att du tecknar ett låneskydd för att bevilja bostadskrediten, och måste ange vilken ränta du får utan det (13 c § konsumentkreditlagen). Se låneskydd.
- Lånelöftet är inte ett löfte. Det bygger på uppgifter som ska stämma på tillträdesdagen – och på en värdering av bostaden som banken gör om.
- Köper du innan du sålt behöver du en brygga över mellanperioden. Se överbryggningslån.
- Bygger du nytt är det inte ett bolån du börjar med, utan en byggnadskredit som betalas ut i takt med bygget. Se byggnadskreditiv.
- Räkna på en högre ränta än dagens. Bankens kvar-att-leva-på-kalkyl gör det, och det finns en anledning. Ett bolån löper i decennier.
När ett bolån är fel verktyg
Att utöka bolånet är den billigaste räntan du kan få – och därför den lättaste vanan att skaffa sig. Men det är fortfarande en skuld, med bostaden som säkerhet. Att finansiera en bil, en resa eller ett kök genom att lägga det på ett lån som löper i trettio år gör en engångsutgift till en livslång kostnad, och pantsätter hemmet för den. Räntan är låg; totalkostnaden är det inte.
Källor
Hur stor kontantinsats behöver jag? +
Minst 10 %. Sedan den 1 april 2026 får ett bolån inte överstiga 90 % av bostadens marknadsvärde (4 § lag 2026:226). Den gamla gränsen på 85 % är borta. Utökar du däremot ett befintligt bolån är taket 80 % (5 §).
Hur mycket måste jag amortera? +
Det styrs bara av belåningsgraden: över 70 % ger 2 % om året, 50–70 % ger 1 %, och vid 50 % eller lägre finns inget lagstadgat krav. Procenten räknas på det högsta kreditbeloppet efter den senaste värderingen – inte på din aktuella skuld. Kronbeloppet ligger alltså kvar även när skulden krymper.
Har det skärpta amorteringskravet slutat gälla för mitt lån? +
Inte automatiskt. Regeln – extra 1 % för lån över 4,5 gånger bruttoårsinkomsten – är borta ur lagen sedan 1 april 2026, men för bolån som redan omfattas upphör kravet inte av sig självt. Du måste komma överens med din bank om en villkorsändring.
Gäller räntetaket även bolån? +
Nej. Bostadskrediter är uttryckligen undantagna från räntetaket och kostnadstaket i konsumentkreditlagen. Det finns alltså ingen lagstadgad övre gräns för bolåneräntan – konkurrensen och din kreditvärdighet är det som sätter priset.
Får jag ränteavdrag på bolånet? +
Ja. Bolån är lån med säkerhet och ger fortsatt rätt till avdrag för ränteutgifter. Skattereduktionen för underskott av kapital är 30 % på den del som är upp till 100 000 kr och 21 % på det som överstiger.
Måste jag teckna låneskydd för att få bolånet? +
Nej. Enligt 13 c § konsumentkreditlagen får banken inte göra ett låneskydd till villkor för att bevilja en bostadskredit. Erbjuds du ett paket måste banken också tala om vilken ränta du får med enbart bolånet.
Överbryggningslån – när du köpt nytt men inte sålt gammalt
Ett överbryggningslån täcker glappet när du köpt en ny bostad men ännu inte fått betalt för den gamla. Så fungerar det, vad det kostar och vad som händer om den gamla inte säljs.
Läs guiden →
Kontantinsats bostad – så mycket behöver du 2026
Sedan 1 april 2026 är minsta kontantinsats 10 % av bostadens värde. Men utökar du ett befintligt bolån gäller 80 % – här är hela regelverket, med räkneexempel.
Läs guiden →
Amorteringskrav 2026 – så mycket måste du amortera på bolånet
Amorteringskravet sedan 1 april 2026: över 70 % belåningsgrad ger 2 %, 50–70 % ger 1 %, därunder inget krav. Och nej – skärpta kravet försvinner inte av sig självt.
Läs guiden →
Byggnadskreditiv – så fungerar lånet när du bygger hus
Ett byggnadskreditiv är en kredit du lyfter i takt med bygget – inte ett lån du får på en gång. Så fungerar räntan, avgifterna och omläggningen till bolån.
Läs guiden →Finanspulsen är en oberoende jämförelse- och recensionstjänst, inte en långivare. Vår rankning bygger på användarnas röster (pulsen). Sidan kan innehålla annonslänkar (märkta Annons) där vi får ersättning om du går vidare till långivaren – det påverkar inte pulsen eller vårt redaktionella omdöme. Kontrollera alltid att långivaren står under Finansinspektionens tillsyn innan du ansöker.