Amorteringskrav 2026 – så mycket måste du amortera på bolånet

Amorteringskravet är den lag som bestämmer hur mycket du minst måste betala av på ditt bolån varje år. Sedan 1 april 2026 styrs det enbart av belåningsgraden: är den över 70 procent ska du amortera minst 2 procent om året, ligger den mellan 50 och 70 procent minst 1 procent, och är den 50 procent eller lägre finns inget krav alls.

Det viktigaste

• Amorteringskravet bygger sedan 1 april 2026 bara på belåningsgraden. Inkomsten spelar ingen roll längre.
• Det skärpta amorteringskravet – den extra procenten för lån över 4,5 gånger bruttoårsinkomsten – är avskaffat. Det finns ingen inkomstregel kvar i lagen.
• Men det försvinner inte av sig självt. Har du redan ett lån med skärpt krav måste du förhandla fram en villkorsändring med banken.
• Procenten räknas på det högsta kreditbeloppet – inte på skulden du har kvar.
• Bolånetaket är 90 procent, men 80 procent om du utökar ett befintligt lån.

Amorteringskravet 2026 – hela tabellen

Det här gäller sedan 1 april 2026 enligt 7 § i lag (2026:226) om begränsning av bostadskrediter. Reglerna är nu vanlig lag – inte Finansinspektionens allmänna råd, som de var tidigare.

Lägg märke till en detalj som nästan alla missar: procenten räknas inte på din aktuella skuld. Lagen säger ”det totala kreditbeloppet när det var som högst efter den senaste värderingen” – det som kallas det högsta kreditbeloppet. Kronbeloppet du amorterar ligger alltså stilla när skulden krymper. Först vid en ny värdering räknas det om.

Har mitt amorteringskrav försvunnit?

Nej – inte av sig självt. Det här är den viktigaste meningen på hela sidan, och den som flest andra sajter har fel om.

Det skärpta amorteringskravet, som tvingade den med bolån över 4,5 gånger bruttoårsinkomsten att amortera en extra procent, är borta ur lagstiftningen sedan 1 april 2026. Men regeringen är uttrycklig med vad det betyder för dig som redan har lånet:

”För bolån som i dag omfattas av det skärpta amorteringskravet upphör inte kravet automatiskt. För att amorteringsvillkoren ska ändras behöver låntagaren komma överens med sin bank om en villkorsändring.”

Ditt amorteringsvillkor står i låneavtalet. Att lagen ändras river inte upp avtalet åt dig. Om du utgick från att din månadskostnad sjönk av sig själv den 1 april – gör den sannolikt inte det, och du har fortsatt dragit den högre summan i flera månader.

Så här gör du i stället:

1. Kontrollera vad som faktiskt dras. Amorteringsbeloppet framgår av avtalet eller internbanken.
2. Kontakta banken och begär en villkorsändring av amorteringen.
3. Räkna med en ny bedömning. Banken tar ställning till din ekonomi som den ser ut i dag, och den behöver inte säga ja – särskilt inte om din inkomst har försämrats sedan lånet togs.
4. Bestäm dig sedan medvetet. Lägre tvingad amortering är inte alltid samma sak som ett bättre beslut – se amortera eller spara.

Räkneexempel: så förändras kravet när du betalar av

Anta att du köper en bostad för 3 000 000 kr och lånar 2 400 000 kr (kontantinsats 600 000 kr). Belåningsgraden är 80 procent, och det högsta kreditbeloppet är 2 400 000 kr.

Två saker är värda att stanna vid. För det första: när du passerar 70 procent halveras kravet, men den enda procenten räknas fortfarande på 2 400 000 kr – inte på de 2 100 000 kr du har kvar. För det andra: att ta sig från 80 till 70 procents belåningsgrad tar drygt sex år med enbart lagstadgad amortering. Att sedan nå 50 procent tar ytterligare cirka 25 år, om bostaden inte omvärderas. Amorteringskravet är ett golv, inte en plan.

Så räknas belåningsgraden – och så kan en ny värdering ändra allt

Belåningsgraden är din totala bostadskredit delad med bostadens marknadsvärde. Har du lånat 2 400 000 kr på en bostad värd 3 000 000 kr är den 80 procent.

Eftersom marknadsvärdet står i nämnaren finns det två vägar nedåt: betala av skulden, eller få bostaden omvärderad högre. Men banken får inte omvärdera hur som helst. Enligt 13 § får en ny värdering göras tidigast fem år efter köpet eller efter den förra värderingen – eller tidigare, om bostadens värde har ändrats påtagligt av skäl som inte är den allmänna prisutvecklingen. En omfattande renovering kan alltså räknas; att marknaden i stort har stigit kan det inte.

Går du över gränsen åt andra hållet – till exempel genom att låna extra till en renovering – kan du hamna i ett högre amorteringsintervall, och kravet beräknas då på hela bostadslånet, inte bara på tillägget.

Undantagen – när du slipper amortera

• Nyproduktion. Lämnas krediten för en nyproducerad bostad får banken medge amorteringsfrihet i upp till fem år från tillträdet (10 §). Undantaget tar sikte på den som förvärvar bostaden ny.
• Särskilda skäl. Finns särskilda skäl under lånets löptid får banken medge en tidsbegränsad paus (9 §). Finansinspektionens etablerade praxis är tydlig: omständigheterna ska ha uppstått efter att lånet beviljades – sjukdom, arbetslöshet, dödsfall, skilsmässa. Att räntan har stigit är i sig inget särskilt skäl.
• Lantbruksenheter omfattas inte av lagen.
• Äldre lån. Amorteringskravet i 7 § gäller inte krediter som lämnats före 1 juni 2016 (banker) respektive 1 januari 2019 (bolåneföretag).

Bolånetaket: 90 procent – utom när det är 80

Amorteringskravet hänger ihop med bolånetaket, som ändrades samtidigt. Sedan 1 april 2026 får ett bolån vara högst 90 procent av bostadens marknadsvärde (4 §). Minsta kontantinsats vid bostadsköp är alltså 10 procent, inte 15.

Fällan: när ett befintligt bolån utökas – tilläggslån, till exempel för att frigöra kapital eller renovera – är taket bara 80 procent (5 §). Det gick alltså åt motsatt håll. En guide som bara säger ”taket är 90 procent” är fel för dig som vill utöka.

Köper du för första gången är kontantinsatsen fortfarande det som avgör hur snabbt du kommer under 70-procentsgränsen. Att spara till kontantinsatsen sänker både amorteringskravet och räntekostnaden, och din kreditvärdighet påverkar vilken ränta du blir erbjuden. Villkoren skiljer sig mellan bankerna – jämför bolån innan du binder dig.